Quem contrata e destitui uma administradora

Publicado em 14/02/2019 - Editado em 07/03/2019 | Comentarios > ver comentários

O síndico não deveria consultar os condôminos antes de contratar uma administradora? E a sua destituição? Como acontece?

Na Lei anterior 4.591/64 o síndico transferia os poderes de administração para qualquer pessoa de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade. Todavia, essa transferência necessitava da aprovação dos condôminos em assembleia geral.

Obviamente a escolha do síndico era ratificada pelos condôminos. Até porque, não restaria outra solução ao síndico senão renunciar ao cargo, caso a sua escolha fosse contestada ou recusada pelos condôminos.

O atual Código Civil em seu artigo 1.348, parágrafo segundo, autoriza que o síndico transfira para outro, total ou parcialmente, as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo se a convenção não autorizar e determinar outra forma.

Então, fica claro no atual quadro que ao síndico cabe contratar a administradora, bem como destituí-la. Os condôminos em assembleia geral aprovam, desaprovam, ratificam ou não a escolha, cabendo à mesma situação nas substituições de futuras administradoras escolhidas e contratadas.

Mas para que serve a contratação de uma administradora se a lei diz que a responsabilidade pela gestão é sempre do síndico? Não seria melhor economizar essa despesa?

As diversas tarefas e grau de complexidade que envolve o dia-a-dia de um condomínio, muitas vezes com aspectos legais, sobrecarregam o síndico que sozinho não consegue fazer frente às atribuições que necessitam de conhecimento especializado.

Nestas circunstâncias é natural que seja permitida a transferência de poderes administrativos, com autorização expressa da assembleia geral, desde que a convenção não proíba ou determine outra solução.

E os erros cometidos pela administradora? O síndico responde sozinho?

A celebração de um contrato com a administradora envolve confiança, ou seja, o síndico, a princípio, deposita seus créditos nesta prestação de serviços, com conhecimento prévio e autorizado pelos condôminos. No caso de perda ou quebra dessa confiança, o contrato poderá ser denunciado a qualquer tempo, restando ao condomínio prejudicado o direito de pedir perdas e danos, ou o pagamento de cláusula penal, se houver.

Quanto ao síndico responder sozinho pelos atos praticados pela administradora, cabe analisar o caso concreto e apurar se há indícios de práticas ilícitas da empresa. A priori, como a ratificação da escolha passou por aprovação em assembleia geral, o síndico estaria isento de responsabilidade.

De qualquer forma, deve se apurar se o síndico foi omisso nos deveres de fiscalizar as tarefas delegadas à administradora. Caso fique comprovada sua omissão, poderá solidariamente responder com a administradora pelos prejuízos causados ao condomínio por culpa em não vigiar os atos praticados.

Mas afinal, o que o síndico pode delegar para uma administradora?

- Basicamente manter atualizado o cadastro dos condôminos;

- Emitir os boletos de cotas ordinárias e extraordinárias, com a emissão de relatório que deve ser enviado ao síndico quando solicitado;

- Realizar pagamentos, recolher os tributos de qualquer ordem, e receber os créditos diversos;

- Recrutar, selecionar e treinar funcionários que se fizerem necessários;

- Zelar pela guarda de documentos do condomínio;

- Auxiliar na elaboração de orçamentos, cotações, e contribuir na solução de assuntos diários.

Quando há troca de síndico, como fica a situação da administradora?

Na escolha de um novo síndico, a assembleia geral deve decidir se o contrato com a administradora permanece ou não. Se a assembleia for omissa nesta questão, cabe ao novo síndico manter ou substituí-la mediante nova aprovação em assembleia.

Em caso de rescisão o que a administradora pode cobrar?

A administradora destituída em situações normais, só poderá cobrar indenização por despesas realizadas e comprovadas.

 

 

 

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