A polêmica da plataforma Airbnb chega ao STJ

Publicado em 23/10/2019 - Editado em 24/10/2019 | Comentarios > ver comentários

A plataforma Airbnb e outras existentes no mercado vieram com o propósito de facilitar aos proprietários o aluguel de seus imóveis utilizando uma ferramenta tecnológica rápida oferecendo às pessoas que circulam pelo mundo múltiplas opções de hospedagem.

A relação direta entre quem oferece um bem e quem procura por meio de aplicativos apresenta uma nova maneira de fazer negócios: a economia de compartilhamento.

Essa nova modalidade que vem impactando o mercado de locações acabou gerando um recurso encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) visando modificar uma decisão do TJ-RS que entendeu não haver vínculo entre locatários e o condomínio, pois a reforma da unidade para criar novos espaços de acomodações e o fornecimento de serviços seria suficiente para caracterizar um contrato “atípico de hospedagem”, afastando a aplicação da Lei 8.245/91 que trata das locações de imóveis urbanos e os procedimentos necessários.

Em seu voto, o ministro relator da Quarta Turma do STJ, Luis Felipe Salomão, entendeu que o condomínio não pode criar limitações nas atividades locatícias via plataforma Airbnb e outras similares, porque elas não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas na locação residencial de curta temporada. Afora que não poderiam ser enquadradas como atividade comercial sujeita a proibição pelo condomínio.

Além disso, o ministro considerou que haveria neste caso a violação ao direito de propriedade ao conferir ao condomínio poder para proibir a locação temporária.

Com autorização do Tribunal, o advogado da Airbnb sustentou de forma oral que os contratos de locação entre os anfitriões e locatários não têm participação direta da plataforma, onde as partes negociam livremente os termos do acordo. Segundo quem assiste os proprietários nesta demanda, os contratos não são do tipo hospedagem mantendo a finalidade residencial dos imóveis. O Advogado da plataforma complementou afirmando que o site disponibiliza um espaço para que sejam esclarecidas as normas do condomínio, como horários e orientações de segurança.

O relator destacou não ser possível categorizar a atividade realizada pelos condôminos como sendo comercial semelhante àquelas praticadas por estabelecimentos que possuem estrutura para o fornecimento dos serviços próprios de hospedagem, nos termos da Lei 11.771/2008 que trata da Política Nacional de Turismo.

Não obstante a dificuldade de enquadrar as relações oriundas da utilização de plataformas para locação em uma das rígidas formas contratuais existentes, o relator considerou que o aproveitamento de cômodos de um imóvel ou sua totalidade visa simplesmente oferecer a terceiros a residência contra o pagamento de um aluguel por temporada.

O ministro também destacou os limites entre o direito de propriedade e o direito dos demais condôminos, afirmando que a jurisprudência do STJ está apoiada firmemente nos critérios de razoabilidade e legitimidade entre a norma proibitiva do condomínio e o direito do condômino em dispor da sua unidade.

Outro fato a destacar é que na visão do ministro relator não há evidências que demonstrem quebra ou diminuição na segurança do condomínio. Ao contrário do pensamento de muitos a locação realizada por essa plataforma é segura tanto para o proprietário, como para os demais condôminos que convivem com os inquilinos.

Toda transação fica registrada com os dados pessoais dos locatários e dos que ocuparão o imóvel, inclusive com o histórico da utilização da plataforma virtual. Portanto, o ministro entende que o condomínio poderá adotar procedimentos para manter o cadastramento das pessoas na portaria, mas não poderá com base em norma interna impedir a locação da unidade.

O julgamento que teve início no dia 10 de outubro está suspenso devido a pedido de vista do ministro Raul Araújo, sem data definida para retorno.

E você! O que acha? Pode ou não o condomínio através da sua convenção proibir o uso dessas plataformas de compartilhamento? Um tema polêmico envolvendo questões econômicas e de direito real a causar transformações nos condomínios.

O julgamento ocorre sobre um caso específico de inconformismo em relação à postura adotada por um condomínio, onde o resultado da demanda não estabelecerá uma vinculação automática de outros casos análogos, mas trará uma jurisprudência a reforçar a discussão.

Melhor seria para apaziguar a sociedade se o Projeto de Lei 2474/2019 de autoria do senador Ângelo Coronel (PSD-BA) que tenta regular a matéria incluindo modificações na Lei 8.245/91 (Lei das Locações), avançasse na sua tramitação. Através dessa proposta abre-se aos condôminos a possibilidade de impedir, ou de autorizar, o aluguel de imóveis via plataformas como o Airbnb de acordo com os requisitos necessários e características de cada condomínio.

Outra inovação na proposta é a realização de uma assembleia com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para atualizar a convenção firmando entendimento entre os proprietários como será a relação e aplicação dessa modalidade de locação por temporada. Mesmo havendo leis municipais disciplinando essa modalidade de locação em algumas cidades, o projeto seria o apoio fundamental a dar respaldo aos condomínios que desejassem regulamentar o uso dessa e de outras plataformas similares.

A convenção de condomínio, segundo interpretação majoritária, constitui lei entre os condôminos. Se registrada em cartório, melhor ainda, pois obriga inclusive terceiros a respeitá-la. Regula as relações de convivência, o uso das áreas comuns e exclusivas, e, a conduta dos moradores especificando os direitos e deveres.

Com a pacificação sobre este entendimento da convenção, não restaria nenhuma dúvida dos seus efeitos e o respeito ao princípio constitucional de que não se deve exigir de ninguém que faça ou deixe de fazer algo a não ser em virtude de lei.

Todavia, enquanto não houver segurança jurídica sobre a convenção e seu poder gerando obrigações e direitos; enquanto não se reconhecer plenamente a força da vontade da maioria qualificada dos condôminos, casos como este de utilização de plataformas digitais e outros avanços tecnológicos continuarão a chegar aos tribunais.

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